湘南の中古住宅価格相場【最新版】|茅ヶ崎・藤沢・鎌倉エリア別坪単価比較

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湘南の中古住宅価格相場【最新版】|茅ヶ崎・藤沢・鎌倉エリア別坪単価比較 住まい/物件/住環境

こんにちは、辻堂トムです。2020年に川崎から湘南移住して4年目、現在は辻堂のマンション住まいですが、実は庭付き戸建てへの住み替えを真剣に検討中です。

📝 辻堂トムの住宅購入検討体験談

正直なところ、湘南の中古住宅市場は想像以上に奥が深いです。

移住当初はマンション購入で満足していましたが、4年間の藤沢市民農園での野菜づくりを通じて「自宅の庭で本格的な家庭菜園をやりたい」という想いが強くなりました。そこで庭付き戸建ての中古物件を中心に物件探しを開始。

実際に内覧を重ねる中で気づいたのが、湘南エリアの中古住宅には独特の注意点があるということ。海沿い特有の塩害、津波リスク、地盤の問題など、都心部では考えられない要素が価格や住み心地に大きく影響します。

現在も週末には妻と一緒に気になる物件を見て回っていますが、「あの時知っていれば…」と思うポイントが山ほどありました。今回はその実体験を踏まえて、湘南での中古住宅購入で後悔しないためのポイントをすべてお伝えします!

湘南エリアでの不動産価格は、都心部とは全く異なる要因で決まります。本記事では、実際の物件探し体験と4年間の湘南生活を通じて分かった「最新の価格相場と坪単価情報」を詳しく解説していきます 🏠💰

【最新版】湘南の中古住宅価格相場とエリア別坪単価

湘南の中古住宅価格相場

コロナ以降の湘南不動産市場の変化

結論から言うと、湘南の中古住宅市場は2020年以降大きく様変わりしました。

リモートワークの普及により「東京通勤圏内×海沿い生活」を求める購入者が急増。特に茅ヶ崎、藤沢、鎌倉エリアでは中古一戸建ての成約価格が20-30%上昇している物件も珍しくありません。
※国土交通省 不動産取引価格情報(2020年-2025年)より算出

実際のところ、私が移住した2020年当時と比べて、同じような立地・築年数の中古住宅でも500-1000万円程度価格が上がっているケースを多く見かけます。これは都心からの移住需要と、湘南エリアの土地の希少性が影響しています。

湘南中古住宅の価格帯別相場一覧

最新の湘南中古住宅相場は、エリアと築年数により大きく異なります。

【3000万円台】築30年以上・駅徒歩15分以上:
坪単価:45-65万円程度
対象エリア:平塚、茅ヶ崎北部、藤沢北部
特徴:リノベーション前提、予算重視の方向け
※SUUMO・HOME’S・アットホーム掲載物件データ(2025年最新)より算出

【4000-5000万円台】築20-30年・駅徒歩10-15分:
坪単価:65-85万円程度
対象エリア:茅ヶ崎中心部、藤沢・辻堂
特徴:湘南移住者に最も人気の価格帯
※SUUMO・HOME’S・アットホーム掲載物件データ(2025年最新)より算出

【6000-7000万円台】築15-25年・駅徒歩10分以内:
坪単価:85-120万円程度
対象エリア:茅ヶ崎南部、鎌倉周辺部
特徴:利便性と湘南ライフを両立
※SUUMO・HOME’S・アットホーム掲載物件データ(2025年最新)より算出

【8000万円以上】築浅・好立地:
坪単価:120-200万円程度
対象エリア:鎌倉駅周辺、海沿い一等地
特徴:湘南エリア最高峰の立地
※SUUMO・HOME’S・アットホーム掲載物件データ(2025年最新)より算出

茅ヶ崎エリアの中古住宅価格相場と坪単価

茅ヶ崎エリア詳細価格データ

茅ヶ崎は湘南エリアで最も「価格×住みやすさ」のバランスが良いエリアです。

【茅ヶ崎駅南側】坪単価:80-120万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):5500-7500万円
人気の理由:海へ徒歩圏内、商業施設充実、都心アクセス良好
※SUUMO・HOME’S・明治地所掲載物件データ(2025年最新)より算出

【茅ヶ崎北部(香川・今宿)】坪単価:65-90万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):4500-6000万円
特徴:住宅街として人気、ファミリー層に最適
※SUUMO・HOME’S・明治地所掲載物件データ(2025年最新)より算出

【茅ヶ崎海岸周辺】坪単価:100-150万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):6500-8500万円
注意点:津波リスク要確認、塩害対策必須
※SUUMO・HOME’S・明治地所掲載物件データ(2025年最新)より算出

茅ヶ崎の中古住宅で注意すべきは海抜と津波リスクです。特に海岸に近いエリアでは、物件の海抜表示と津波ハザードマップを必ず確認することをおすすめします。実際に内覧した物件では、同じ茅ヶ崎でも海抜3mと15mで価格に1000万円近い差がありました。

藤沢・辻堂エリア詳細価格データ

私が住む辻堂を含む藤沢エリアは、利便性重視の方に最適な価格設定です。

【辻堂駅周辺】坪単価:75-110万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):5000-7000万円
人気の理由:テラスモール至近、海岸アクセス良好、都心通勤便利
※アットホーム・SUUMO掲載物件データ(2025年最新)より算出

【藤沢本町・善行】坪単価:70-95万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):4500-6500万円
特徴:住宅街として成熟、子育て環境抜群
※アットホーム・SUUMO掲載物件データ(2025年最新)より算出

【六会・湘南台】坪単価:60-85万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):4000-5500万円
メリット:比較的手頃な価格、複数路線利用可能
※アットホーム・SUUMO掲載物件データ(2025年最新)より算出

藤沢エリアの魅力は何といっても圧倒的な利便性です。辻堂テラスモール、藤沢オーパなどの商業施設に加え、品川まで約50分というアクセスの良さは他のエリアを圧倒します。一方で、人気エリアゆえに物件の競争率が高く、良い物件はすぐに売れてしまうのが現実です。

鎌倉エリア詳細価格データ

鎌倉は湘南エリア最高峰のブランド力を誇り、坪単価も最も高額です。

【鎌倉駅周辺・小町通り近辺】坪単価:150-250万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):8000万円-1億5000万円
特徴:古都の中心部、観光地のため生活面での制約も
※SUUMO・明治地所掲載物件データ(2025年最新)より算出

【北鎌倉・大船】坪単価:90-140万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):6000-9000万円
バランス:鎌倉ブランド×比較的現実的な価格
※SUUMO・明治地所掲載物件データ(2025年最新)より算出

【鎌倉山・西鎌倉】坪単価:120-200万円
中古住宅価格相場(築20-30年・3-4LDK):7500万円-1億2000万円
特徴:高級住宅街、自然環境と利便性を両立
※SUUMO・明治地所掲載物件データ(2025年最新)より算出

鎌倉の中古住宅は立地による価格差が極端です。古都の趣を感じる鎌倉駅周辺は坪単価200万円を超える物件も珍しくありませんが、大船や北鎌倉なら比較的手の届く価格帯の物件も見つかります。ただし、鎌倉特有の建築制限(古都保存法)により、リノベーションに制約がある場合もあるので注意が必要です。

築年数別価格推移と坪単価の関係

築10年以内:坪単価120-200万円の高額帯

築浅の中古住宅は坪単価が最も高く、湘南エリアでは希少物件です。

茅ヶ崎築5-10年物件例:
坪単価:130-180万円
総額:8500万円-1億2000万円(築5年・4LDK・65㎡)
特徴:設備最新、メンテナンス不要、住宅ローン優遇金利
※筆者が2024年-2025年に実際に内覧した物件事例より

藤沢築5-10年物件例:
坪単価:110-150万円
総額:7000万円-9500万円(築8年・4LDK・60㎡)
競争率:内覧当日に複数申込み、即決が必要
※筆者が2024年-2025年に実際に内覧した物件事例より

築10年以内の物件は設備の不具合も少なく、住宅ローンの金利優遇も受けやすいため非常に人気です。しかし実際のところ、湘南エリアでは築浅物件の流通量が限られており、市場に出ると即座に複数の購入希望者が現れるのが現実です。

築15-25年:坪単価70-120万円のメインターゲット

この築年数帯が最も現実的で、価格と品質のバランスに優れています。

茅ヶ崎築15-25年物件例:
坪単価:85-120万円
総額:5500万円-7500万円(築20年・4LDK・65㎡)
必要リフォーム費用:200-500万円程度
※SUUMO・アットホーム掲載物件データ(2025年最新)より算出

藤沢築15-25年物件例:
坪単価:75-105万円
総額:4800万円-6800万円(築18年・4LDK・60㎡)
メリット:選択肢豊富、価格交渉余地あり
※SUUMO・アットホーム掲載物件データ(2025年最新)より算出

鎌倉築15-25年物件例:
坪単価:100-160万円
総額:6500万円-1億円(築22年・4LDK・65㎡)
注意点:古都保存法による建築制限
※SUUMO・明治地所掲載物件データ(2025年最新)より算出

築15-25年の中古住宅は、価格と状態のバランスが良く、湘南移住を検討する多くの方にとって最適な選択肢です。

築30年以上:坪単価45-85万円のリノベ前提物件

予算重視でリノベーションも視野に入れるなら、坪単価が最も安い価格帯です。

茅ヶ崎築30年以上物件例:
坪単価:60-85万円
総額:3800万円-5500万円(築32年・4LDK・65㎡)
リノベ費用:800-1500万円
トータル:4600万円-7000万円
※SUUMO・明治地所掲載物件データ(2025年最新)より算出

藤沢築30年以上物件例:
坪単価:50-75万円
総額:3200万円-4800万円(築35年・4LDK・60㎡)
リノベ費用:600-1200万円
トータル:3800万円-6000万円
※アットホーム・SUUMO掲載物件データ(2025年最新)より算出

築30年以上の物件は購入価格の魅力がある反面、湘南エリアでは塩害による劣化が進んでいる場合が多く、外壁・屋根・配管の全面改修が必要なケースも。ただし、立地が良い物件なら長期的な資産価値は期待できます。

立地条件による坪単価の変動要因

海からの距離と価格への影響度

湘南の中古住宅価格は、海からの距離により坪単価が大きく変動します。

海岸から500m以内:
坪単価:+20-40万円のプレミアム
メリット:海景観、湘南ライフの醍醐味
デメリット:塩害による維持費年間50-100万円増

海岸から500m-1km:
坪単価:+10-25万円のプレミアム
バランス:海アクセス良好×塩害リスク軽減
おすすめ度:★★★★★(最もバランス良好)

海岸から1km-2km:
坪単価:標準価格
特徴:塩害リスクほぼなし、海まで自転車圏内
おすすめ度:★★★★☆(実用性重視の方向け)

海岸から2km以上:
坪単価:▲5-15万円の割引
メリット:価格重視、内陸の住宅街
デメリット:湘南らしさは限定的

津波リスクと海抜による価格差

湘南エリアでは海抜の高さが坪単価に直結する重要な要素です。

海抜10m以上:
坪単価:+15-30万円のプレミアム
安心感:津波リスクほぼなし
資産価値:長期的に最も安定

海抜5-10m:
坪単価:標準価格
リスク:津波警報時は避難必要
バランス:価格×安全性のバランス良好

海抜5m未満:
坪単価:▲10-25万円の割引
リスク:津波浸水想定区域
注意点:火災保険料が高額、長期資産価値に懸念

実際の価格例として、茅ヶ崎で同じ築20年・4LDKでも海抜3mの物件が5200万円、海抜12mの物件が6800万円と1600万円の価格差がありました。これは坪単価で約25万円の差に相当します。
※筆者が2024年-2025年に実際に内覧した物件事例より

駅距離と日常利便性のバランス

湘南移住では「海近く vs 駅近く」の選択が永遠のテーマです。

私自身の4年間の湘南生活を振り返ると、駅徒歩15分以内の立地が最も生活しやすいと実感しています。特に車を持たない世帯では、駅距離が日常生活の質に直結します。

一方で、完全リモートワークの方や車移動が中心の生活スタイルなら、駅から多少離れても海に近い立地の方が湘南ライフを満喫できるでしょう。重要なのは、自分のライフスタイルと将来の変化を見据えた立地選択です。

価格交渉と購入タイミングの見極め

湘南エリアの価格交渉相場

湘南の中古住宅市場では、適切な価格交渉で50-200万円程度の値下げが期待できます。

ただし、人気エリアの築浅物件や海近くの好立地物件では、価格交渉の余地は限定的です。一方で、築年数が古い物件や売り出し期間が長い物件では、より大幅な交渉が可能な場合もあります。

価格交渉のポイントとして、以下の要素を根拠にすることをおすすめします:

  • 修繕必要箇所の指摘: 外壁、屋根、設備の劣化部分
  • 市場相場との比較: 同エリア・同条件物件との価格差
  • 購入条件の魅力: 現金購入、短期決済などの売主メリット

購入に最適なタイミング

湘南の中古住宅は季節による価格変動があるため、タイミングを見極めることが重要です。

一般的に、1-3月は転勤や進学シーズンで物件の流通量が増加し、選択肢が豊富になります。一方で、7-9月の夏場は湘南への憧れが高まる時期のため、競争が激化し価格も高めに推移する傾向があります。

私が実際に物件探しをした経験では、11月-12月が最も狙い目だと感じています。年末に向けて売り急ぎの物件が出やすく、春までの間に購入を検討する競合も少ないためです。

住宅ローンと諸費用の完全ガイド

湘南エリアでの住宅ローン選択

湘南の中古住宅購入では、地元金融機関と都市銀行の使い分けが重要です。

地元の湘南信用金庫や平塚信用金庫では、エリア特性を理解した柔軟な審査が期待できる一方、都市銀行やネット銀行では金利面でのメリットがあります。私の周りの移住者の事例では、以下のような使い分けが多く見られます:

地方金融機関が有利なケース:

  • 築年数が古い物件(築30年以上)
  • 担保評価が厳しい立地の物件
  • 自営業・フリーランスの方

都市銀行・ネット銀行が有利なケース:

  • 築浅物件で担保価値が高い
  • 安定した会社員の方
  • 金利重視の方

中古住宅購入時の諸費用内訳

湘南の中古住宅購入では、物件価格の7-10%程度の諸費用が必要です。

5000万円の中古住宅を購入する場合の諸費用例:

  • 仲介手数料: 171万円(3%+6万円+消費税)
  • 登記費用: 30-50万円(司法書士報酬含む)
  • 住宅ローン諸費用: 30-80万円(金融機関により差)
  • 火災保険料: 20-40万円(10年一括の場合)
  • 固定資産税等精算金: 10-30万円(引渡し時期による)
  • その他(印紙代等): 5-10万円

合計:約270-380万円

特に湘南エリアでは、津波や高潮リスクを考慮した火災保険の選択が重要で、一般的なエリアよりも保険料が高めになる傾向があります。

内覧時の徹底チェックポイント

湘南特有のチェックポイント

湘南の中古住宅内覧では、海沿いエリア特有のチェックポイントがあります。

塩害関連のチェック:

  • 外壁の塗装状態(剥がれ、変

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